Rewolucyjne rozwiązania dotyczące umów najmu mieszkań, wprowadziła znowelizowana w dniu 17 grudnia 2009r. ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Nowe zapisy ustawy określają sposób zawierania tzw. umów o najem okazjonalny, które zwiększą skuteczność działania wynajmujących, w przypadku eksmisji uciążliwych najemców.
Korzystne zmiany ustawy, weszły w życie z dniem 28 stycznia 2010r. i mogą być stosowane dla umów najmu zawieranych przez osoby fizyczne, z wykluczeniem osób prawnych, które osiągają przychody z najmu lokali. Do głównych przesłanek istotnych dla zawarcia umów o najem okazjonalny należą: lokal przeznaczony na wynajem powinien służyć jedynie celom mieszkaniowym oraz termin obowiązywania umowy powinien być określony, nie dłuższym niż 10 lat.
Ponadto, aby umowa o najem okazjonalny nabrała mocy prawnej powinna być zawarta na piśmie i spełniać wszelkie wymogi formalne zgodne z zapisami ustawy. Najważniejsze z punktu widzenia zapisów ustawy są oświadczenia, dotyczące lokalu zamiennego, których treść należy sporządzić na piśmie. Pierwsze z oświadczeń wymaga formy aktu notarialnego, w którym najemca wyraża zgodę na poddanie się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydanie lokalu wraz z określeniem adresu lokalu zamiennego. Zwyczajowo koszty notarialne ponosi wynajmujący. Integralną cześć umowy stanowi drugie oświadczenie, które powinno być napisane przez właścicieli lokalu zamiennego, w którym wyrażają zgodę na zamieszkanie najemców we wskazanym przez nich lokalu zamiennym. Powyższe dokumenty stanowią istotne zabezpieczenie właściciela w przypadku eksmisji najemców. Dopełnieniem procedur ustawowych będzie złożenie w Urzędzie Skarbowym, oświadczenia wynajmującego, celem zarejestrowania stosunku najmu lokalu mieszkalnego.
Umowa o najem okazjonalny, zawierana na czas oznaczony, pozwala stronom na większa swobodę w kształtowaniu jej zapisów, w kwestii warunków finansowych oraz wypowiedzenia umowy. Dla bezpieczeństwa transakcji konieczne będę zapisy istotnych postanowień umownych do których zaliczamy m.in.: dokładny opis danych osobowych stron umowy, wskazanie adresu i parametrów nieruchomości z odniesieniem do księgi wieczystej oraz aktu własności, wysokość czynszu najmu, a także datę, miejsce i podpis umowy. Kluczowe będą zapisy praw i obowiązków stron. Do zobowiązania najemców należy terminowe opłacanie czynszu najmu, która zostanie powiększona o opłaty niezależne od wynajmującego.
W ramach opłat niezależnych pobierane są koszty energii, wody ciepłej i zimnej, gazu oraz wywozu nieczystości, które najemca może opłacać zaliczkowo bądź na podstawie rachunków. Termin i sposób opłaty czynszu, stanowią ważne kwestie umowy. Strony negocjują ponadto sposób waloryzacji czynszu. W tym zakresie ustawa daje pełna swobodę, aby ustalić zasady waloryzacji np. nie częściej niż 6-12 miesięcy z 10-15% wielkością wzrostu miesięcznego czynszu. Do głównych obowiązków właściciela należy przekazanie lokalu w stanie uzgodnionym i przydatnym do użytku oraz dbałość o prawidłowe działanie instalacji przez cały okres najmu. W umowie należy zapisać, fakt pobrania od najemców kaucji zabezpieczającej, w ramach ochrony roszczeń właściciela. Wysokość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotnego czynszu najmu pobieranego miesięcznie, określonego w dniu zawarcia transakcji.
Kwestia wypowiedzenia umowy powinna być dokładnie sformułowana. Co do zasady umowa zawarta na czas oznaczony wygasa z terminem jej zakończenia, jednak w przypadkach określonych umową może być wypowiedziana przed terminem. Do głównych przesłanek za wypowiedzeniem umowy o najem okazjonalny, należą zaległości w opłacie czynszu najmu trwające dłużej niż trzy miesiące, pomimo pisemnego upomnienia, używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem oraz podnajem przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim bez zgody wynajmującego. W przypadku, gdy najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, właściciel może dostarczyć najemcy notarialnie potwierdzone pismo, w formie żądania opróżnienia lokalu. W treści dokumentu należy umieścić informację o stronach umowy wynajmującym i najemcy, umowie najmu i przyczynach jej wypowiedzenia oraz wskazać 7 dniowy termin opuszczenia lokalu mieszkalnego. W razie bezskutecznego żądania, skutecznym rozwiązaniem będzie złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Do wniosku należy załączyć akt własności lokalu mieszkalnego, skutecznie dostarczone żądanie opuszczenia lokalu oraz dokument potwierdzający rejestrację umowy w Urzędzie Skarbowym.
Prawidłowo sformułowana umowa najmu okazjonalnego wraz załącznikami, czyli oświadczeniami oraz protokołem zdawczo-odbiorczym lokalu stanowi skuteczne zabezpieczenie interesów właścicieli mieszkań.