Powierzchnia użytkowa budynku

Obliczanie powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych przysparza wielu kłopotów, ponieważ można to robić w oparciu o trzy różne normy, tak naprawdę w zależności od okoliczności.’, ‚Zanim jednak przystąpimy do obliczeń należy sprecyzować, co oznaczają poszczególne pojęcia związane z powierzchnią budynków. Zgodnie z definicją Głównego Urzędu Statystycznego, powierzchnia użytkowa budynku to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w tym budynku, w świetle konstrukcji nośnych i nienośnych, służących do zaspakajania potrzeb bezpośrednio związanych z przeznaczeniem budynku lub też sumę powierzchni wszystkich wydzielonych części, w przypadku budynku spełniającego kilka funkcji, jak przykładowo przychodnia, poczta, restauracja w budynku handlowym.

Powierzchnia użytkowa mieszkania to natomiast suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, takich jak pokoje, kuchnia, przedpokój, korytarz, łazienki, ubikacje, a także obudowana weranda, ganek czy garderoba. Należy tu wymienić również typowe elementy mieszkań i domów, które nie są doliczane do powierzchni użytkowej mieszkań i domów. Są to balkony, tarasy i logge, antresole, pralnie, suszarnie, strychy i piwnice, a także komórki do przechowywania opału, garaże czy kotłownie. Do powierzchni tej wlicza się natomiast powierzchnię schodów w domu, pod warunkiem, że znajduje się w nim tylko jedno mieszkanie.

Możemy przejść do podstaw liczenia zdefiniowanych powyżej powierzchni. Jak już wcześniej wspomniano, w świetle obowiązujących przepisów, powierzchnię można obliczać według różnych praw i norm, ponieważ nie obowiązuje jednolity i obowiązujący przepis.W prawie polskim są trzy akty prawne – ustawy – które regulują sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków i mieszkań:1. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) 2. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) 3. Ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) Z powyższych ustaw wynika, że piwnicę zalicza się do powierzchni użytkowej na potrzeby wyliczenia podatku od nieruchomości. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od 1,40 do 2,20 m – zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 – powierzchnię tą pomija się.

Kwestia obliczania powierzchni użytkowej budynków zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów została uregulowana dodatkowo przez narzucenie założeń Polskiej Normy PN-70/B-02365 o nazwie „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru”, która obowiązywała powszechnie do 1999 roku. Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.” Okazuje się jednak, że zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w praktyce funkcjonują obie normy – nowa przy budynkach nowo wznoszonych, odbudowywanych czy rozbudowywanych, pod warunkiem, że zakres prac obejmuje wyodrębniona funkcjonalnie część budynku.
Natomiast w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek. Jakie są wobec tego założenia do pomiaru powierzchni użytkowej budynków w poszczególnych normach? Według normy PN-70/B-02365 do powierzchni należy wliczać w 100% pomieszczenia o wysokości w świetle 2,20m, o wysokości 1,40-2,20 – w 50%, a o wysokości do 1,4 m pomija się całkowicie. Natomiast według normy PN-ISO 9836 do powierzchni wlicza się tylko pomieszczenia o wysokości większej niż 1,9m.’,
W budynku, w świetle konstrukcji nośnych i nienośnych, służących do zaspakajania potrzeb bezpośrednio związanych z przeznaczeniem budynku lub też sumę powierzchni wszystkich wydzielonych części, w przypadku budynku spełniającego kilka funkcji, jak przykładowo przychodnia, poczta, restauracja w budynku handlowym.

Powierzchnia użytkowa mieszkania to natomiast suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, takich jak pokoje, kuchnia, przedpokój, korytarz, łazienki, ubikacje, a także obudowana weranda, ganek czy garderoba. Należy tu wymienić również typowe elementy mieszkań i domów, które nie są doliczane do powierzchni użytkowej mieszkań i domów. Są to balkony, tarasy i logge, antresole, pralnie, suszarnie, strychy i piwnice, a także komórki do przechowywania opału, garaże czy kotłownie. Do powierzchni tej wlicza się natomiast powierzchnię schodów w domu, pod warunkiem, że znajduje się w nim tylko jedno mieszkanie.

Możemy przejść do podstaw liczenia zdefiniowanych powyżej powierzchni. Jak już wcześniej wspomniano, w świetle obowiązujących przepisów, powierzchnię można obliczać według różnych praw i norm, ponieważ nie obowiązuje jednolity i obowiązujący przepis.

W prawie polskim są trzy akty prawne – ustawy, które regulują sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków i mieszkań:
1. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.)
2. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr Ciekawa architektura poz. 266 z późn. zm.)
3. Ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.)

Z powyższych ustaw wynika, że piwnicę zalicza się do powierzchni użytkowej na potrzeby wyliczenia podatku od nieruchomości. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości równej lub większej od Inne 20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od Budowa i remont 40 do Inne 20 m – zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż Budowa i remont 40 – powierzchnię tą pomija się.

Kwestia obliczania powierzchni użytkowej budynków zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów została uregulowana dodatkowo przez narzucenie założeń Polskiej Normy PN-70/B-02365 o nazwie Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru, która obowiązywała powszechnie do 1999 roku. Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Okazuje się jednak, że zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w praktyce funkcjonują obie normy, nowa przy budynkach nowo wznoszonych, odbudowywanych czy rozbudowywanych, pod warunkiem, że zakres prac obejmuje wyodrębniona funkcjonalnie część budynku.
Natomiast w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek. Jakie są wobec tego założenia do pomiaru powierzchni użytkowej budynków w poszczególnych normach? Według normy PN-70/B-02365 do powierzchni należy wliczać w 100% pomieszczenia o wysokości w świetle Inne 20m, o wysokości Budowa i remont 40-Inne 20 – w 50%, a o wysokości do Budowa i remont 4 m pomija się całkowicie. Natomiast według normy PN-ISO 9836 do powierzchni wlicza się tylko pomieszczenia o wysokości większej niż Budowa i remont 9m.

Author: e-dom.eu

Podobne posty